Pro (nejen) zemědělce

Několik poznámek k novému občanskému zákoníku - zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ). Tyto vznikly sice náhodně, ale jako reakce na konkrétní dotazy a diskuze. NOZ
  • sjednocuje právní úpravy občanského zákoníku a obchodního zákoníku. Pracovní poměr (§ 2401) zůstává upraven v zákoníku práce.
  • upravuje rodinu, vlastnictví (věcná práva), závazkové právo
  • má 5 částí - § 3081 paragrafů; zrušuje se 238 právních předpisů
NOZ opětovně zavádí zásadu „povrch ustupuje pozemku“ (superficies solo cedit). Tato základní obecná zásada především znamená, že stavba přestává být samostatnou věcí a stává se součástí pozemku (§ 506). Přechodná ustanovení NOZ týkající se staveb, zejména staveb na cizím pozemku jsou upravena v § 3054 - 3061. Z tohoto základního principu je výjimka v podobě tzv. práva stavby, které po nabytí účinnosti NOZ zajistí možnost stavby na cizím pozemku (§ 1240 a násl). Právo stavby je věc nemovitá (§ 498, § 1242), nabývá se smlouvou, vydržením, rozhodnutím orgánu veřejné moci a je předmětem zápisu do veřejného rejstříku (rozuměj katastru…)…
Stejný vlastník pro pozemek i stavbu - stavba se stává součástí pozemku (katastrální úřady samy provedly…). Zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje (§ 3060).
Odlišný vlastník pro pozemek i stavbu - vzájemné předkupní právo. Při převodu pozemku, dobrá víra nabyvatele, že stavba je součástí pozemku. Pozemek a stavba, které nemohou splynout (neplatí pravidla, vždy odlišný, resp. stávající režim). POZOR - vlastníkům staveb na cizích pozemcích problémy může přinést § 3058 odstavec 2, z něhož vyplývá, že bude-li po 1. 1. 2014 převedeno vlastnické právo k pozemku, na kterém se takováto stavba nachází, třetí osobě, která bude v dobré víře, že tato stavba je součástí pozemku (ač v souladu s § 3055 součástí pozemku není), přestane být tato stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Hrozí pro stavbám neevidovaným v KN…

Nájem vs. Pacht

U pachtýře se na rozdíl od nájemce předpokládá, že bude věc obhospodařovat tak, aby přinášela zisk. Rozdíl je tedy v tom, že podstatou nájmu je přenechání předmětu jiné osobě k užívání, zatímco pacht obsahuje k právu věc užívat ještě navíc právo požívat věc, tedy brát z ní užitky. Příkladem může být rozdíl mezi nájmem bytu a nájmem provozovny holičství. Byt nájemce pouze pro svou potřebu užívá, holič pronajatou provozovnu také, ale správně – požívá, provozuje ji a z jejího provozu mu vzniká zisk. Takovému nájmu se od 1.1.2014 říká PACHT.
§ 2332 Základní ustanovení o pachtu v novém občanském zákoníku (2) Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.
Zásadní změnou je, že napříště s uzavřením pachtovní nové smlouvy bude třeba výslovného souhlasu propachtovatele (vlastníka půdy) s tím, že pachtýř (ten, co si pozemky pronajme) může dát tento pozemek (podpachtovat) k užívání (dosud podnájem). Nově zásadně bez výslovného souhlasu majitele pozemku to pachtýř udělat nemůže. To je základní rozdíl.
Je to posílení postavení role vlastníka, pro zemědělce je nutné si zvyknout na to, že nemohou volně podpachtovávat (podnajímat) půdu. Hrozí nejen sankce ale vlastník po zjištění tohoto jednání může okamžitě pacht vypovědět Pro příjemce dotací ve vazbě na pronajatou půdu je to velké riziko.
Chybné označení smlouvy - po 1. 1. 2014
Objevily se již názory, že pokud bude po 1. 1. 2014 uzavřena smlouvu o užívání zemědělské půdy a označena jako „smlouva nájemní“, může tato „setrvačnost“ v označení smluv fakticky znemožnit zemědělské využití půdy, neboť nájemní smlouva neumožňuje požívání věci a zemědělec by mohl na pozemku např. jen zaparkovat zemědělskou techniku. S takovým výkladem nelze souhlasit -rozpor s § 555 odst. 1, § 556, resp. § 1724 odst. 1 NOZ. Bude však pravděpodobně problém se zápisem takové smlouvy do katastru.